2014江门楼市库存高企,房企以价跑量

• 更新时间：2015-01-04　浏览量：227次
• 2014年，在宏观经济增速放缓以及市场库存大幅增加等共同因素的影响下，江门房地产行业进入调整期，新开工面积、商品房成交量、成交价等各项主要指标出现一定程度的回落。但未出现跳水式的下滑。
  　　业内人士指出，虽然根据2013年出现的住宅高库存情况，对2014年江门楼市竞争激烈已有预期，但今年江门楼市房价的跌幅之大还是令人出乎意料。而市场这种“以价跑量”的自我调解颇具成效，今年江门房地产业的成交量相对平稳。
  　　供应 两个节点供应爆发 竞争激烈
  　　2013年江门楼市供应量与成交量双创新高，但已呈现出供过于求的买方市场现象，近1万套的住宅存量，让开发商与市民对2014年江门楼市的前景都保持着一种观望情绪。2014年一季度开局供应比较平淡，但二季度出现大幅增加，三、四季度环比仍保持稳中有增。供应区域主要集中在北新区和滨江新区。这两个区域供应面积比例之和高达77%，使得区域内项目之间的竞争十分激烈。
  　　根据江门市住建局公布的数据显示，江门楼市供应量在临近五一以及金九银十两个节点时出现大爆发。其中在五一这个节点，4月蓬江、江海区商品房批准预售项目11个，其中全新项目2个。批准预售面积共19.10万平方米，环比增加111.5%，同比增加109.7%；其中住宅面积16.76万平方米，共1559套，套数环比增加93.4%，同比增加106.5%。5月蓬江、江海区商品房批准预售项目11个，其中全新项目3个。批准预售面积共27.10万平方米，环比增加41.9%，同比增加270.2%。
  　　在金九银十这一节点，则出现供应高峰提前到来的现象，7～8月蓬江、江海区的供应量持续大幅增加，将库存量推向高峰。7月两区商品房批准预售项目11个，其中全新项目3个；8月两区商品房批准预售项目12个，其中全新项目3个。8月市场供应放量大增，为年内单月最高。至8月底，市场待售的商品住宅共约12600套。
  　　2014年江门中心城区的供应量主要集中在北新区和滨江新区。这两个区域供应面积在前三季度比例之和高达77%，使得区域内项目之间的竞争十分激烈。
  　　楼价 在三季度触底 四季度微涨
  　　在高库存的现实与激烈的市场竞争环境中，开发商迫于资金或任务目标压力，纷纷通过以价跑量的形式消化库存“自救”。
  　　根据住建局发布的数据显示，江门房价在2014年一季度止涨，二季度开始进入下行区间，至三季度末基本形成阶段性底部。上半年各月房价同比仍有上涨，但涨速逐月减缓，7月开始出现同比下降。九个月里，有六个月房价环比下降。
  　　一季度整体价格保持相对平稳，以结构性变化为主。进入二季度，部分新入市的项目出现低开。5月底，保利大都会新组团启动认筹，率先打出“5字头起”的广告，这在其所在的滨江新区板块造成冲击。随后，这一板块的楼市展开了价格肉搏战，帕佳图世家刷新房价下限，新盘锦富汇景湾等楼盘也以“6字头”低步起价。与此同时，北新区的楼盘如海逸城邦、凤山水岸等楼盘，也纷纷打出“5字头”。到三季度末，降价潮已呈蔓延之势，在售项目的价格也有不同程度的调整。
  　　在低开路线一再刺激成交的情况下，江门楼市持续回暖，进入第四季度，江门楼价开始出现微涨趋势。据统计数据显示，2014年11月蓬江、江海区新建商品住宅网签均价6455元/平方米，环比上涨2.3%。11月17个可比重点楼盘成交均价环比“八上涨一持平十下降”。在11月的热销楼盘排行前十名中，有4个楼盘呈现涨价趋势。其中价格涨幅较为明显的是央企保利大都会，涨幅达6.5%；其他楼盘如滨港御城、外海翡翠华府、骏景湾品峰等，价格涨幅比较小。
  　　成交 11月网签量达到全年最高峰
  　　在全国楼市低迷的情况下，2014年江门楼市在“以价跑量”的促销策略下，成交并不“低迷”。11月江门楼市成交达到全年的最高峰，住宅网签套数1641套，环比增长26.9%，同比增长76.1%。前三季度，江门楼市成交量同比小幅减少，但与历年同期相比仍处于相对较高的水平，成交面积仅次于2013年同期。年初两个相对热销的项目(海逸城邦、江海碧桂园)支撑着市场，虽降温明显但整体成交量未见大幅回落。3～5月楼市保持不温不火，成交稳中偏淡。6月个别标杆企业(保利大都会)对新货价格进行较大幅度的调整，使市场的活跃度有所提升。新项目的普遍低开和在售项目保持较大的促销力度，使得三季度购房者入市意愿有所增强。
  　　第四季度，随着信贷政策的放松，有利于部分改善性需求的释放，加上房博会、房企冲刺全年任务等因素，市场出现积极的变化，成交量有所提升，库存增速减慢，价格回稳。
  　　10月蓬江、江海区新建商品房网签面积16.02万平方米。其中住宅面积13.96万平方米，环比增长40.3%；网签套数1293套，环比增长32.6%。11月江门楼市成交达到全年的最高峰，蓬江、江海区新建商品房网签面积20.77万平方米，其中住宅面积17.89万平方米，环比增长29.7%，同比增长54.8%；网签套数1641套，环比增长26.9%，同比增长76.1%。截至11月底，市场待售的商品住宅共约14400套，环比增长6.7%，同比增加73.5%。